Koszty odliczalne
Co możesz odliczyć, a co nie
Każda faktura ma swoją regułę. Jedne odliczasz w całości, inne proporcjonalnie do dni najmu, a jeszcze inne w ogóle. Poniżej lista, żebyś wiedział, co zbierać.
Poniższe reguły kosztów dotyczą uprawnionych podatników, m.in. rezydentów Polski. Badamy związek z przychodem, rezydencję, dokumentację i limity. Naprawy i odsetki wymagają również sprawdzenia limitu przychodu. Naprawy przed rozpoczęciem najmu mogą kwalifikować się, jeśli służą wyłącznie przyszłemu najmowi i spełniają pozostałe warunki.
Naprawy i konserwacja
W zakresie związanym z najmem
Malowanie, hydraulika, naprawa elektryki, wymiana zepsutych elementów, przegląd klimatyzacji i gazu, naprawa zamków i rolet
Ulepszenia, rozbudowa, nowa instalacja (to amortyzacja w czasie)
IBI i podatki lokalne
Właściwy udział i okres
IBI, opłata za śmieci (basura), cuota comunidad, opłaty wspólnoty
Kary, grzywny, plusvalía municipal
Ubezpieczenia
W zakresie związanym z najmem
Ubezpieczenie nieruchomości, czynszu i odpowiedzialności cywilnej. Polisa na życie wymagana przez bank jako warunek kredytu może być kosztem finansowania najmu przy spełnieniu właściwych warunków
Prywatne polisy bez związku z najmem; polisa na życie wymagana przez bank przy finansowaniu wymaga osobnej analizy
Media (prąd, woda, gaz)
Tylko dni najmu
Rachunki pokryte przez właściciela i przypisane do najmu. Proporcja zależy od okresu objętego rachunkiem oraz używania lokalu
Rachunki za miesiące, gdy mieszkanie stoi puste. Brak najmu = brak odliczenia
Zarządzanie najmem
W zakresie związanym z najmem
Prowizja agencji, administrador de fincas, inkaso czynszu, opłaty platformy najmu turystycznego
Wydatki dotyczące sprzedaży albo prywatnego korzystania zamiast najmu
Sprzątanie i przygotowanie
Według rzeczywistego przeznaczenia
Sprzątanie między najemami, pranie pościeli, przygotowanie mieszkania dla gości
Środki czystości na własny użytek, pościel właściciela
Opłaty bankowe
Jeśli dotyczą przychodów z najmu
Opłaty za konto nieruchomości, prowizje za przelewy czynszu, inkaso
Ogólne opłaty bankowe osobiste, karty kredytowe
Amortyzacja budynku
Podstawa bez wartości gruntu
Co do zasady do 3% wyższej z wartości: kosztu nabycia lub wartości katastralnej, w obu przypadkach bez gruntu; z uwzględnieniem udziału i okresu najmu
Grunt nie podlega amortyzacji. Meble udostępniane najemcom mają odrębne zasady
Koszty zakupu nieruchomości
Nie jako jednorazowy koszt najmu
Udokumentowane koszty nabycia mogą wpływać na podstawę amortyzacji lub rozliczenie zysku przy sprzedaży
Nie odejmuj całej ceny i kosztów zakupu jednorazowo od czynszu
Czego nie przypisywać do kosztów najmu
Od 2027: aneks kosztów w formularzu
Dla formularzy składanych od 1 stycznia 2027 r. Orden HAC/623/2026 wprowadza aneks z podziałem kosztów najmu. Nie oznacza to automatycznego załączania wszystkich skanów faktur. Przygotuj dokumentację:
- Na nazwisko właściciela nieruchomości
- Z wykazanym związkiem z konkretną nieruchomością
- Z danymi stron, datą, opisem i kwotą, według właściwych wymogów dokumentu
- Przypisana do odpowiedniej kategorii i okresu
Dokumenty uzasadniające odliczenia należy przechowywać także przed 2027 r. Dobra dokumentacja pozwala ocenić wydatek; sama faktura nie gwarantuje odliczenia.
Aktualizacja: Źródła: IRNR, art. 24, rozporządzenie IRPF, art. 13–14, Orden HAC/623/2026, AEAT — naprawy i koszty finansowania.
Nie wiesz, co odliczyć? Zróbmy to za Ciebie.
Media liczymy proporcjonalnie do dni najmu. Reparación odliczamy jednorazowo, mejora amortyzujemy. Błędna klasyfikacja = korekta AEAT z odsetkami. My robimy to dobrze, bo robimy to biegła sądowa — nie program.
Wyślij faktury do sprawdzeniaZobacz też: Modelo 210 — podatek właściciela nierezydenta →
Bez płatności online
Poproś o konsultację
Opisz rodzaj wydatku i rok rozliczenia. Po kontakcie ustalimy, jakie dokumenty przekazać do weryfikacji.
Adres PGK
C/ Matilde Peñaranda 27, 5.º A, 03183 Torrevieja (Alicante)
Telefon
+34 644 106 222+34 644 106 222
— albo napisz tutaj —