Koszty odliczalne
Co możesz odliczyć, a co nie
Każda faktura ma swoją regułę. Jedne odliczasz w całości, inne proporcjonalnie do dni najmu, a jeszcze inne w ogóle. Poniżej lista, żebyś wiedział, co zbierać.
Ale uwaga: AEAT odrzuca faktury bez związku z najmem. My klasyfikujemy każdą pozycję ręcznie — biegła sądowa, nie program księgowy.
Naprawy i konserwacja
100% w okresie najmu
Malowanie, hydraulika, naprawa elektryki, wymiana zepsutych elementów, przegląd klimatyzacji i gazu, naprawa zamków i rolet
Ulepszenia, rozbudowa, nowa instalacja (to amortyzacja w czasie)
IBI i podatki lokalne
100%
IBI, opłata za śmieci (basura), cuota comunidad, opłaty wspólnoty
Kary, grzywny, plusvalía municipal
Ubezpieczenia
100% w okresie najmu
Ubezpieczenie nieruchomości (hogar), ubezpieczenie od niezapłaconego czynszu (impago), odpowiedzialność cywilna
Ubezpieczenie na życie, zdrowotne, innej nieruchomości
Media (prąd, woda, gaz)
Tylko dni najmu
Rachunki pokryte przez właściciela, ale TYLKO za dni faktycznego wynajmu. Jeśli wynajmujesz 200 dni z 365, odliczasz 200/365
Rachunki za miesiące, gdy mieszkanie stoi puste. Brak najmu = brak odliczenia
Zarządzanie najmem
100% w okresie najmu
Prowizja agencji, administrador de fincas, inkaso czynszu, opłaty platformy najmu turystycznego
Koszty sprzedaży, portale nieruchomości (idealista), profesjonalne zdjęcia
Sprzątanie i przygotowanie
Proporcjonalnie do dni najmu
Sprzątanie między najemami, pranie pościeli, przygotowanie mieszkania dla gości
Środki czystości na własny użytek, pościel właściciela
Opłaty bankowe
100% jeśli dotyczą nieruchomości
Opłaty za konto nieruchomości, prowizje za przelewy czynszu, inkaso
Ogólne opłaty bankowe osobiste, karty kredytowe
Amortyzacja budynku
3% rocznie od wartości nabycia
3% wartości nabycia nieruchomości (bez gruntu) rocznie — to dodatkowe odliczenie, którego wielu nie zna
Amortyzacja gruntu (grunt się nie amortyzuje), mebli ruchomych osobistych
Koszty zakupu nieruchomości
NIGDY w modelu 210 IRNR
Notariusz, rejestr, ITP/IVA zakupu — to koszty sprzedaży, rozliczane dopiero przy zbyciu
Nie odliczasz ich w modelu 210 IRNR. Rozliczają się jako obniżenie zysku przy sprzedaży
Czego AEAT NIGDY nie uzna
Od 2027: archiwum faktur obowiązkowe
Od roku podatkowego 2027 będziesz musiał dołączyć do model 210 IRNR plik kosztów rozbitych na kategorie. Każda faktura musi być:
- Na nazwisko właściciela nieruchomości
- Z adresem nieruchomości
- Poprawnie wystawiona zgodnie z hiszpańskim RD 1619/2012 (NIF, numer, opis, kwota)
- Pokreślona z odpowiednią kategorią kosztu
Zacznij zbierać i archiwizować faktury już teraz. Im lepiej udokumentowane, tym więcej odliczysz — i tym łatwiej obronimy Twoje koszty przed AEAT.
Nie wiesz, co odliczyć? Zróbmy to za Ciebie.
Media liczymy proporcjonalnie do dni najmu. Reparación odliczamy jednorazowo, mejora amortyzujemy. Błędna klasyfikacja = korekta AEAT z odsetkami. My robimy to dobrze, bo robimy to biegła sądowa — nie program.
Wyślij faktury do sprawdzeniaBez płatności online
Poproś o konsultację
Opisz sprawę we własnymi słowami. Pola o nieruchomości są opcjonalne: wypełnij je tylko, jeśli dotyczą Twojego zapytania. Dokumenty źródłowe przekazujemy bezpiecznie przez panel PGK po kontakcie z zespołem.
Co przygotować?
- IBI albo dokument z wartością katastralną.
- Datę nabycia i dni posiadania w rozliczanym roku.
- Informację, czy nieruchomość była wynajmowana i przez ile dni.
- Faktury kosztowe tylko do weryfikacji, nie jako automatyczne odliczenie.
Adres PGK
C/ Matilde Peñaranda 27, 5.º A, 03183 Torrevieja (Alicante)