VAT (IVA) 10% w najmie turystycznym w Hiszpanii. Policzone dla właściciela z Polski

Co się zmienia 1 grudnia

Od 1 grudnia 2026 r. najem umeblowanego mieszkania temu samemu najemcy na nie więcej niż 30 nocy podlega w Hiszpanii 10% VAT, także wtedy, gdy nie świadczysz żadnych usług hotelowych. Przepis nie wymaga, żeby najem był turystyczny. Tak stanowi art. 7 Real Decreto-ley 29/2026, który wszedł w życie 8 października 2026 r., a zmiana stawki działa od 1 grudnia. Do 30 listopada 2026 r. taki najem jest zwolniony z VAT, o ile nie zachodzi inna ustawowa przyczyna wyłączenia ze zwolnienia. Wtedy nie doliczasz VAT gościowi i nie odliczasz VAT z faktur dotyczących tego zwolnionego najmu.

Wyjątek dotyczący pobytów do 30 nocy obejmuje lokal, w którym wynajmujący ma miejsce zwykłego pobytu (residencia habitual). Najem pozostaje wtedy zwolniony, o ile nie zachodzi inna ustawowa przyczyna wyłączenia ze zwolnienia, w szczególności zobowiązanie do świadczenia usług właściwych branży hotelarskiej.

Przepis odnosi się do długości najmu na rzecz tego samego najemcy. Naszym zdaniem przy przedłużeniu jednego nieprzerwanego pobytu należy uwzględnić jego łączną długość. Jest to interpretacja redakcji, a nie odrębna reguła zapisana w przepisie. Nie przedstawiamy jej jako zasady automatycznego sumowania wszystkich niezależnych pobytów tej samej osoby. Gdy ten sam najemca zostaje dłużej niż 30 nocy, znika ta jedna przyczyna wyłączenia ze zwolnienia. Zostają pozostałe, między innymi usługi hotelowe i najem pod dalszy podnajem, więc zwolnienie trzeba sprawdzić osobno.

Dekret czeka na zatwierdzenie przez parlament (convalidación). W publikacjach BOE sprawdzonych do 5 listopada 2026 r. nie ma uchwały o zatwierdzeniu ani o uchyleniu dekretu. W razie uchylenia lub zmiany przepisów obliczenia będą wymagały ponownego sprawdzenia z uwzględnieniem treści i skutków opublikowanego rozstrzygnięcia.

Jak liczymy

Rachunki w tym artykule pochodzą ze studium Kenyiego Martina Alcántary i dotyczą jednego, ściśle opisanego właściciela. To osoba fizyczna z rezydencją podatkową w Polsce, bez stałego zakładu w Hiszpanii, z umeblowanym mieszkaniem poza miejscem zamieszkania, wynajmowanym komercyjnie, bez użytku prywatnego i bez usług hotelowych. Firma zarządzająca bierze 20% kwoty płaconej przez gościa plus 21% VAT, a VAT z jej faktur możesz w całości odliczyć. Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR, Modelo 210) wynosi 19%, Twoje koszty są uznane, a podstawa jest dodatnia. Cena i liczba nocy się nie zmieniają, chyba że napisano inaczej. Liczby dotyczą Półwyspu Iberyjskiego i Balearów, nie Wysp Kanaryjskich.

Nie liczymy tu właścicieli, którzy mieszkają w Hiszpanii, ani podatków w Polsce. To rachunki kontrolne. Twoja liczba zależy od Twoich faktur, umowy z firmą zarządzającą i tego, kto co kupił.

Gość płaci 100 € przed zmianą i po niej

Najprostszy rachunek to jedna noc za 100 €. Gość płaci tyle samo 30 listopada i 1 grudnia, niczego nie zauważy, a Tobie zostaje mniej.

Firma zarządzająca bierze 24,20 € (20 € plus 4,20 € VAT), tak samo jak wcześniej. W 100 € siedzi teraz 9,09 € VAT. Odliczasz 4,20 € z faktury firmy, więc do urzędu wpłacasz 4,89 €. IRNR spada z 14,40 € do 13,47 €. Ktoś Ci powie, że płacisz mniejszy podatek dochodowy, i będzie miał rację, ale w kieszeni zostaje Ci 57,44 € zamiast 61,40 €, czyli 3,96 € mniej. Niższy IRNR nie pokrywa całego VAT, który teraz wpłacasz.

To nie jest stała strata 3,96 € na każde sto euro. Gdy dochodzą inne koszty z VAT, który możesz odliczyć, wynik się zmienia. W innym przykładzie kontrolnym, z dodatkowymi kosztami 25 € plus 5,25 € VAT, kwota w kieszeni spada tylko o 0,07 €, a po doliczeniu uznanego, ale jeszcze niewypłaconego kredytu VAT wynik jest o 0,29 € lepszy.

Mieszkanie za 23 000 € rocznie

Przyjmijmy mieszkanie, które przynosi 23 000 € rocznie. To mediana rocznego przychodu całych mieszkań z dwiema sypialniami w Maladze według danych AirROI z 26 października 2026 r., użyta tu jako skala kwot. Przy tych samych cenach i nocach, z tą samą umową z firmą zarządzającą, VAT netto rośnie o 1 124,91 € rocznie, a IRNR spada o 213,73 €. Po obu podatkach zostaje Ci o 911,18 € mniej rocznie. To ta sama proporcja co w rachunku na 100 €, czyli 3,96% przychodu.

To różnice przed podatkami w Polsce i nie pokazują całego dochodu właściciela. Każdy dodatkowy koszt obsługi pogarsza wynik. Jeśli dojdzie koszt 240 € rocznie, w pełni uznany w Modelo 210 i bez własnego VAT, strata po Modelo 210 rośnie do 1 105,58 €.

Podwyżka ceny i utracone noce

Podwyżka ratuje rachunek, ale ma drobny druk. Żeby wynik przed Modelo 210 był taki jak przed zmianą, nie wystarczy podnieść ceny o 4,89%, czyli o tyle, ile wynosiła strata z VAT. Przy tych samych nocach trzeba 6,90%, bo firma zarządzająca bierze prowizję także od podwyżki. Ten próg zależy od umowy. Gdy prowizja liczy się od przychodu bez VAT, a nie od kwoty płaconej przez gościa, wynosi 4,22%.

Jeśli po podwyżce stracisz jedną noc na dziesięć, potrzebna podwyżka rośnie z 6,90% do 18,77%. Dla tego wariantu nie liczymy Modelo 210, bo uproszczony rachunek podatku dochodowego działa tylko przy tej samej liczbie nocy.

Gdy podniesiesz cenę o całe 10% i zachowasz wszystkie noce, to samo mieszkanie zostawi Ci rocznie o 409,86 € więcej po Modelo 210 niż przed zmianą. Ta poprawa nie wynika z tego, że zarabiasz więcej na gościu. Wynika z odliczenia VAT z faktury firmy zarządzającej, którego wcześniej nie miałeś. Przy tej samej podwyżce o 10% utrata 5% nocy daje już 391,00 € mniej przed Modelo 210, a utrata 10% nocy daje 1 288,00 € mniej.

Rezerwacje, które już masz zamknięte

Grudniowe rezerwacje zamknięte przed zmianą to osobna sprawa. Rezerwacja za 1 000 € z ceną zamkniętą, bez ważnej możliwości zmiany ceny, zawiera 90,91 € VAT, a Twój przychód bez VAT to 909,09 €, jeśli obowiązek podatkowy powstaje już w nowym reżimie. Nowa rezerwacja z ceną końcową 1 100 € zawiera 100 € VAT, a przychód bez VAT to 1 000 €.

Obowiązek wpłacenia VAT nie daje Ci sam z siebie prawa do jednostronnego podniesienia ceny rezerwacji, która już jest zamknięta. Sprawdź cenę, którą gość zaakceptował, klauzulę o zmianie ceny oraz warunki platformy.

O tym, czy rezerwacja na grudzień trafia do nowego reżimu, decyduje moment powstania obowiązku podatkowego, czyli wymagalność i zapłata, oraz warunki umowy. Potwierdzona rezerwacja bez zapłaty nie jest zaliczką, a kaucja nie staje się automatycznie zapłatą na poczet ceny. Nie zalecamy przyspieszania płatności tylko po to, żeby uzyskać oszczędność, której nie da się udowodnić.

Nowe mieszkanie kupione jako przedsiębiorca

Największe kwoty bywają przy zakupie, nie przy najmie. Weźmy nowe mieszkanie kupione od dewelopera jako przedsiębiorca, z pierwszym użyciem w 2025 roku, gdy najem turystyczny był jeszcze zwolniony. VAT z zakupu, w tym przykładzie 20 000 €, nie był wtedy odliczalny. Jeśli od 2027 roku całe użytkowanie daje prawo do odliczenia, odliczenie uzupełniające wynosi 2 000 € rocznie, czyli jedną dziesiątą VAT z zakupu. Okres regulacji dla budynku obejmuje rok pierwszego użycia i dziewięć kolejnych, więc w przykładzie kończy się w 2034 roku. Od 2027 roku zostaje osiem rat, razem 16 000 €, a nie 20 000 €.

Odliczenie uzupełniające włącza się dopiero wtedy, gdy ostateczny odsetek prawa do odliczenia w danym roku różni się od początkowego o więcej niż 10 punktów. W tabeli widać, jak rośnie odliczenie w 2027 roku przy początkowym odsetku 0%.

To nie jest przelew i nie dla każdego

Odliczenie z zakupu nie wpływa na konto jako przelew. Najpierw pomniejsza VAT do zapłaty za dany okres. Jeśli po tym zostaje saldo na Twoją korzyść, jest to kredyt VAT, a jego zwrot ma własną procedurę i termin. W Maladze z rachunku kontrolnego poprawa za 2027 rok wynosi 875,09 €, ale kredyt VAT może sięgać od 875,09 € do 2 000 €, zależnie od tego, kiedy w roku powstał VAT do zapłaty.

20 000 € to kwota przyjęta w rachunku, a nie Twoja. Twoją kwotę wskazuje faktura zakupu. Jeśli kupiłeś mieszkanie jako osoba prywatna, dzisiejsza rejestracja nie robi z Ciebie przedsiębiorcy z dnia zakupu i takiego prawa nie tworzy wstecz. Jeśli kupiłeś mieszkanie używane bez VAT w cenie, nie ma VAT z zakupu do odzyskania, a zapłacony podatek ITP nie jest VAT.

Dwóch współwłaścicieli i jedno ogłoszenie

Konto na Booking albo Airbnb nie wskazuje, kto jest podatnikiem VAT. Liczy się, kto zawiera umowę z gościem, w czyim imieniu, kto ustala warunki, odpowiada przed gościem i ponosi ryzyko ekonomiczne. Akt zakupu mówi, kto jest właścicielem, umowa o zarządzaniu mówi, jakie prawa oddano, a faktyczna działalność pokazuje, kto świadczy usługę.

Jeśli dwie osoby kupiły mieszkanie po połowie i wynajmują je razem, dzieląc wyniki i ryzyko, podatnikiem VAT może być wspólnota (comunidad de bienes) z własnym NIF i własnymi obowiązkami. To, że jedna osoba odpisuje gościom, przyjmuje płatności na swoje konto albo figuruje jako kontakt, nie zamienia automatycznie wspólnej działalności w działalność tylko jej. Zgłoszenie jednej osoby nie wypełnia też obowiązków wspólnoty, jeśli to wspólnota jest prawdziwym operatorem. DGT w interpretacji V1544-26 z 15 czerwca 2026 r., o parze współwłaścicieli dwóch mieszkań turystycznych, odróżnia wspólnotę cywilną, która powstaje ze współwłasności, od jednostki gospodarczej, która prowadzi działalność na potrzeby VAT. Jeśli działalność i jej ryzyko należą wspólnie do wspólnoty, podatnikiem jest wspólnota. Jeśli należą osobno do jej członków, nie powstaje oddzielny przedsiębiorca. Ta interpretacja jest sprzed nowego reżimu, więc wskazuje, kto jest przedsiębiorcą, a nie jaka stawka obowiązuje od grudnia.

Wspólnota składa jedną deklarację VAT, a nie dwie połówki. W rachunku kontrolnym z ceną 23 000 € z VAT w cenie (2 090,91 €), kosztami zewnętrznymi 6 000 € plus 1 260 € VAT i bez inwestycji saldo VAT wspólnoty wynosi 830,91 €. To, że wspólnota jest podatnikiem VAT, nie rozstrzyga podatku dochodowego. Jeśli prowadzi rzeczywistą działalność hotelarską, może to oznaczać wyjście z prostego rozliczenia najmu w Modelo 210 bez zakładu.

VAT z zakupu drugiego współwłaściciela nie przechodzi na tego, kto prowadzi najem. Przy zakupach wspólnych trzeba wskazać, jaka część podstawy i podatku przypada na każdego nabywcę (art. 97.Cuatro ustawy o VAT, DGT V1414-26 z 5 czerwca 2026 r.). Przepisanie ogłoszenia na żonę, męża albo spółkę nie przenosi na nich ani mieszkania, ani Twojego prawa do odliczenia. Jeśli w małżeństwie obowiązuje polska wspólnota majątkowa, sprawdź najpierw ustrój majątkowy, kto jest przedsiębiorcą i czy sytuacja jest porównywalna z hiszpańską. Wyrok TSUE w sprawie Grzera (C-213/24) dotyczył sprzedaży gruntów w Polsce, nie najmu w Hiszpanii.

Zbierz od razu akt zakupu z udziałami, umowę o zarządzaniu, warunki zaakceptowane na platformie, rezerwacje i faktury dla gości, faktury zakupu z podziałem na nabywców oraz zestawienie przychodów brutto z platformy. Nie deklaruj jako przychodu samego przelewu netto z platformy.

Mieszkanie oddane firmie, która podnajmuje gościom

Inaczej jest, gdy oddajesz mieszkanie firmie, która wynajmuje je gościom we własnym imieniu. Wtedy są dwie osobne czynności, Twoja dla firmy i firmy dla gościa, i każdą kwalifikuje się osobno. Twój najem dla tej firmy podlega 21% VAT, jeżeli nie mieści się w art. 20.Uno.23.º lit. e’) ustawy o VAT. W wiążącej interpretacji DGT V1435-25 z 29 lipca 2025 r. zastosowano stawkę 21% w opisanym tam przypadku, zgodnie z ówczesnymi przepisami. Interpretacja ta nie rozstrzyga zastosowania nowego brzmienia art. 20.Uno.23.º lit. e’).

W takim przypadku VAT z tej faktury wpłacasz Ty, jako właściciel bez siedziby w Hiszpanii. Odwrotne obciążenie, czyli rozliczenie VAT przez nabywcę, nie ma tu zastosowania, bo od 2023 roku jest wyłączone dla najmu nieruchomości. Jako podatnik musisz też spełniać obowiązki formalne VAT w Hiszpanii, takie jak zgłoszenie, NIF, faktury i deklaracje. Ta interpretacja nie rozstrzyga, jaka stawka dotyczy usługi firmy dla gościa. Przy pełnym prawie firmy do odliczenia firma odlicza Twój VAT i obciążenie obu poziomów nie rośnie. Przy ograniczonym prawie do odliczenia część VAT zostaje jej kosztem.

Mieszkasz poza UE i EOG

Jeśli mieszkasz poza UE i EOG, stawką odniesienia IRNR jest 24% i liczy się ją od przychodu, bez odliczania kosztów. W tym samym rachunku kontrolnym, z 23 000 € rocznie i tymi samymi cenami i nocami, strata po podatku dochodowym wynosi wtedy 623,09 €, a nie 911,18 €. Różnica bierze się stąd, że 2 090,91 € VAT nie jest Twoim przychodem i zmniejsza podatek odniesienia o 501,82 €, a koszty zarządzania i tak nie obniżały podstawy. Pieniądze po obu podatkach spadają wtedy z 11 914,00 € do 11 290,91 €.

Mniejsza strata nie oznacza, że płacisz mniej ani że masz lepszą rentowność. Odliczanie kosztów przez rezydentów państw trzecich jest sporne w sądach. Audiencia Nacional uwzględniła w wyroku z 28 lipca 2025 r. żądanie rezydenta Stanów Zjednoczonych, a Sąd Najwyższy przyjął sprawę do rozpoznania postanowieniem z 15 lipca 2026 r. To postanowienie o przyjęciu sprawy, a nie wyrok co do istoty. Jeśli zapadnie orzeczenie uznające koszty, rachunek trzeba będzie przeliczyć.

Podstawa i zastrzeżenie

Podstawą opisanej zmiany najmu są art. 7.Uno i Dos Real Decreto-ley 29/2026 z 6 października 2026 r., opublikowanego w BOE nr 249 z 7 października 2026 r. (BOE-A-2026-20823, odnośnik w źródłach poniżej). Przepisy te zmieniają art. 20.Uno.23.º lit. e’) oraz art. 91.Uno.2.2.º ustawy o VAT ze skutkiem od 1 grudnia 2026 r. W rachunkach wykorzystujemy także art. 84, 97, 99 i 107 do 110 ustawy o VAT oraz art. 24 i 25 TRLIRNR. Dekret nie zmienia tych dodatkowo przywołanych przepisów. Ten artykuł jest informacją ogólną opartą na przepisach i na rachunkach kontrolnych ze studium, a nie indywidualną poradą podatkową. Rachunki roczne zakładają, że przepisy obowiązują w obecnym brzmieniu przez cały 2027 rok. Kwoty z przykładów, takie jak 23 000 €, 20 000 € VAT z zakupu czy 25 € dodatkowych kosztów, są parametrami rachunku, a nie danymi z Twoich faktur.