Koszty najmu w IRNR: faktury, remonty i okres wynajmu
Koszt w IRNR musi być związany z wynajmem, udokumentowany i możliwy do obrony przed AEAT. Faktura sama w sobie nie gwarantuje odliczenia.
Pytania i odpowiedzi
Czy każdą fakturę za remont można odliczyć?
Nie. Tylko koszty poniesione w okresie faktycznego wynajmu i mające bezpośredni związek z uzyskaniem przychodu z najmu. Faktura musi być poprawnie wystawiona przez hiszpańskiego przedsiębiorcę lub usługodawcę.
Remont czy ulepszenie?
Klasyfikacja ma znaczenie. Bieżący remont to koszt odliczalny. Ulepszenie zwiększające wartość nieruchomości nie jest kosztem jednorazowym, lecz podlega amortyzacji w czasie.
Co sprawdza PGK przed odliczeniem?
Datę faktury w relacji do okresu najmu, dane wystawcy, opis usługi, kwotę z IVA rozbitym, oraz czy wydatek dotyczy tej nieruchomości, nie innej.
Warunek 1: Związek z przychodem
Zgodnie z art. 24 TRLIRNR, kosztem są tylko wydatki bezpośrednio związane z uzyskaniem przychodów z nieruchomości. Jeśli nieruchomość nie była wynajmowana w danym okresie, koszty z tego okresu co do zasady nie są odliczalne.
Warunek 2: Dokumentacja
AEAT wymaga faktury zgodnej z hiszpańskim rozporządzeniem o fakturowaniu (RD 1619/2012). Faktura musi zawierać: dane wystawcy i nabywcy, numer, datę, opis usługi, kwotę netto, IVA oraz kwotę brutto. Paragon albo faktura z polskiego programu księgowego nie są wystarczające.
Warunek 3: Klasyfikacja wydatku
Remont bieżący (malowanie, hydraulika, naprawa) jest kosztem odliczalnym w roku poniesienia. Ulepszenie (rozbudowa, modernizacja) zwiększa wartość nieruchomości i podlega amortyzacji. Błędna klasyfikacja może wywołać korektę AEAT z odsetkami.
Co robi PGK
Porządkujemy faktury według roku, okresu najmu i rodzaju wydatku. Oddzielamy koszty odliczalne od tych, które podlegają kapitalizacji. Nie obiecujemy automatycznego odliczenia bez analizy dokumentów źródłowych. Każda pozycja musi być możliwa do obrony przed ewentualnym wezwaniem.
Podstawa i następny krok
Podstawą analizy są między innymi: Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR, art. 24 · Real Decreto 1776/2004, Reglamento del IRNR · Convenio España-Polonia para evitar la doble imposición, 1982.
Jeżeli chcesz sprawdzić swój przypadek, wróć do formularza na stronie głównej i przygotuj IBI oraz informację o użyciu nieruchomości.