Nowe mieszkanie w Hiszpanii bez wartości katastralnej. Jak rozliczyć IBI i Modelo 210, dopóki Catastro nie przypisze wartości.

Odebrałeś mieszkanie od dewelopera, a Catastro jeszcze nie nadał mu wartości katastralnej (w Hiszpanii: valor catastral). Brak tej wartości nie blokuje Modelo 210: hiszpańska administracja przewiduje dla takiej sytuacji regułę zastępczą. Wyjaśniamy, co z IBI, jak policzyć rentę imputowaną bez wartości katastralnej i kiedy w ogóle nie trzeba płacić.

Dwa różne podatki, jedno źródło nieporozumień

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to lokalny podatek od nieruchomości naliczany przez gminę (Ayuntamiento). Modelo 210 to podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) od nieruchomości na własny użytek lub pustych. To dwa różne podatki: inna podstawa, inny organ, inne terminy. Większość zamieszania bierze się z ich mylenia.

IBI: podatek, którego nie wyliczysz sam z aktu notarialnego

Podstawą IBI jest wartość katastralna ustalana w procedurach Catastro; gmina zarządza podatkiem. Podatek powstaje na pierwszy dzień roku podatkowego, czyli 1 stycznia. Cena z aktu nie zastępuje wartości katastralnej.

Jeżeli mieszkanie jest nowe i Catastro jeszcze nie nadał mu odrębnej wartości, urząd zazwyczaj naliczy IBI dopiero po aktualizacji danych, czasem później lub korygująco. Warto sprawdzić w Ayuntamiento (na Costa Blanca najczęściej przez SUMA) albo w Sede del Catastro, czy istnieje już numer katastralny (referencia catastral) i czy nieruchomość została zgłoszona.

Jeśli wymagane jest zgłoszenie katastralne, ogólny termin wynosi dwa miesiące od dnia następującego po zdarzeniu objętym zgłoszeniem. Najpierw sprawdź, czy dane przekazano już w procedurze komunikacji, np. notarialnej; nie każdy nabywca musi składać ponowną deklarację.

Modelo 210: brak wartości katastralnej nie blokuje rozliczenia

Tu kluczowa różnica: do Modelo 210 brak wartości katastralnej nie zwalnia z obowiązku. AEAT przewiduje dwie ścieżki.

• Ścieżka ogólna: wskaźnik 1,1% lub 2% zależy od roku i właściwej aktualizacji katastralnej. Dla lat 2023–2025 działa szczególna reguła aktualizacji skutecznej od 1 stycznia 2012 r. Nie wystarczy sam wiek rachunku IBI.
• Ścieżka zastępcza (gdy na 31 grudnia nieruchomość nie ma wartości katastralnej albo nie została ona notyfikowana właścicielowi): podstawą jest 50% wyższej z dwóch wartości: ceny/wartości nabycia z aktu albo wartości sprawdzonej przez administrację dla innych podatków, i stosuje się 1,1%. To właśnie ta ścieżka dotyczy świeżo odebranego mieszkania.

Wzór i przykład obliczenia (za rok powstania obowiązku 2025)

Dla nieruchomości bez wartości katastralnej:

Od tej kwoty płaci się podatek w stawce 19% dla rezydentów UE/EEE z wymianą informacji (UE, Islandia, Norwegia, Liechtenstein) oraz 24% dla pozostałych.

• Przykład: rezydenci Polski, nabycie i lokal do dyspozycji od 1 września 2025 r., brak najmu, 2 właścicieli po 50%. Przyjmujemy 200 000 € jako wyższą z wartości nabycia i wartości sprawdzonej administracyjnie oraz brak wartości katastralnej lub jej doręczenia na 31 grudnia.
• 1,1% × 50% × 200 000 € × 122 / 365 = ok. 367,67 € renty imputowanej łącznie (gdzie 50% to reguła zastępcza AEAT, nie udział właściciela).
• Na osobę (przy 2 właścicielach po 50% udziału): 183,84 €.
• Podatek na osobę (19%): ok. 34,93 €. Każdy właściciel składa własny Modelo 210.

• Kwota jest brutto: nie odejmuje się od niej IBI, opłat wspólnoty (comunidad) ani odsetek.
• Liczba dni: 122, licząc dzień nabycia (bez niego byłoby 121).
• Przykład dotyczy roku 2025. Dla kolejnego roku sprawdź aktualne przepisy, stan wartości katastralnej na 31 grudnia oraz dni, za które należy przypisać dochód.

Wyjątek: lokal nie nadawał się jeszcze do użytku

Jeżeli lokal był jeszcze w budowie albo z powodów urbanistycznych nie nadawał się do używania, AEAT wskazuje, że za taki okres nie nalicza się renty imputowanej. Warto mieć dowody: brak pozwolenia na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación), protokół odbioru, korespondencję od dewelopera, brak podłączonych mediów.

Terminy

Dochód przypisany za 2025 r. rozlicza się do 31 grudnia 2026 r., a przy poleceniu zapłaty do 23 grudnia. Za 2026 r. nowy okres składania wynosi od 1 kwietnia do 31 grudnia 2027 r. To terminy dochodu przypisanego, nie wszystkich rozliczeń Modelo 210.

Co zrobić teraz

• IBI. Sprawdź w gminie i Catastro stan nieruchomości oraz to, czy trzeba uzupełnić zgłoszenie, czy dane przekazano już w procedurze komunikacji.
• Modelo 210. Przy spełnieniu warunków braku wartości katastralnej lub jej doręczenia zastosuj 1,1% połowy wyższej z wartości nabycia albo wartości sprawdzonej administracyjnie. Uwzględnij dni i udział; każdy właściciel rozlicza własny dochód przypisany.
• Nie nadawało się do użytku. Rozważ brak imputacji za ten okres, ale przygotuj dokumentację, która to udowodni.