Nowe mieszkanie w Hiszpanii bez wartości katastralnej. Jak rozliczyć IBI i Modelo 210, dopóki Catastro nie przypisze wartości.

Odebrałeś mieszkanie od dewelopera, a Catastro jeszcze nie nadał mu wartości katastralnej (w Hiszpanii: valor catastral). Brak tej wartości nie blokuje Modelo 210: hiszpańska administracja przewiduje dla takiej sytuacji regułę zastępczą. Wyjaśniamy, co z IBI, jak policzyć rentę imputowaną bez wartości katastralnej i kiedy w ogóle nie trzeba płacić.

Dwa różne podatki, jedno źródło nieporozumień

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to lokalny podatek od nieruchomości naliczany przez gminę (Ayuntamiento). Modelo 210 to podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) od nieruchomości na własny użytek lub pustych. To dwa różne podatki: inna podstawa, inny organ, inne terminy. Większość zamieszania bierze się z ich mylenia.

IBI: podatek, którego nie wyliczysz sam z aktu notarialnego

Podstawą IBI jest wartość katastralna, ustalana przez Ayuntamiento na podstawie danych z Catastro (nie wylicza się jej z ceny aktu). Podatek nalicza się według stanu na pierwszy dzień roku podatkowego, czyli na 1 stycznia.

Jeżeli mieszkanie jest nowe i Catastro jeszcze nie nadał mu odrębnej wartości, urząd zazwyczaj naliczy IBI dopiero po aktualizacji danych, czasem później lub korygująco. Warto sprawdzić w Ayuntamiento (na Costa Blanca najczęściej przez SUMA) albo w Sede del Catastro, czy istnieje już numer katastralny (referencia catastral) i czy nieruchomość została zgłoszona.

Zgłoszenia nowych danych katastralnych dokonuje się w ciągu 2 miesięcy od zakończenia budowy lub od aktu/protokołu odbioru nieruchomości, przez Sede Electrónica del Catastro lub w gminie.

Modelo 210: brak wartości katastralnej nie blokuje rozliczenia

Tu kluczowa różnica: do Modelo 210 brak wartości katastralnej nie zwalnia z obowiązku. AEAT przewiduje dwie ścieżki.

• Ścieżka ogólna (gdy wartość katastralna już istnieje): podstawą jest wartość katastralna z potwierdzenia IBI. Stosuje się 1,1% w gminach, których wartości katastralne były rewidowane w ostatnich 10 latach (obecnie większość gmin w Hiszpanii), albo 2% w pozostałych gminach.
• Ścieżka zastępcza (gdy na 31 grudnia nieruchomość nie ma wartości katastralnej albo nie została ona notyfikowana właścicielowi): podstawą jest 50% wyższej z dwóch wartości: ceny/wartości nabycia z aktu albo wartości sprawdzonej przez administrację dla innych podatków, i stosuje się 1,1%. To właśnie ta ścieżka dotyczy świeżo odebranego mieszkania.

Wzór i przykład obliczenia (za rok powstania obowiązku 2025)

Dla nieruchomości bez wartości katastralnej:

Od tej kwoty płaci się podatek w stawce 19% dla rezydentów UE/EEE z wymianą informacji (UE, Islandia, Norwegia, Liechtenstein) oraz 24% dla pozostałych.

• Przykład: cena z aktu 200 000 €, odbiór 1 września 2025 r., 2 właścicieli po 50%, rezydenci UE/EEE.
• 1,1% × 50% × 200 000 € × 122 / 365 = ok. 367,67 € renty imputowanej łącznie (gdzie 50% to reguła zastępcza AEAT, nie udział właściciela).
• Na osobę (przy 2 właścicielach po 50% udziału): 183,84 €.
• Podatek na osobę (19%): ok. 34,93 €. Każdy właściciel składa własny Modelo 210.

• Kwota jest brutto: nie odejmuje się od niej IBI, opłat wspólnoty (comunidad) ani odsetek.
• Liczba dni: 122, licząc dzień nabycia (bez niego byłoby 121).
• Przykład liczony za rok 2025 (moment powstania obowiązku, devengo). Na kolejne lata sprawdź aktualny procent (1,1%/2%) na stronie AEAT. Reguła zastępcza 50% × 1,1% obowiązuje zawsze, gdy nie ma wartości katastralnej.

Wyjątek: lokal nie nadawał się jeszcze do użytku

Jeżeli lokal był jeszcze w budowie albo z powodów urbanistycznych nie nadawał się do używania, AEAT wskazuje, że za taki okres nie nalicza się renty imputowanej. Warto mieć dowody: brak pozwolenia na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación), protokół odbioru, korespondencję od dewelopera, brak podłączonych mediów.

Terminy

Renty imputowane za dany rok rozlicza się w roku kalendarzowym następującym po dacie powstania obowiązku podatkowego (31 grudnia). Czyli za 2025 r. Modelo 210 składa się w 2026 r., do 31 grudnia; przy domicyliacji płatności online do 23 grudnia. Służy do tego jeden model: Modelo 210.

Co zrobić teraz

• IBI. Sprawdź w Ayuntamiento/SUMA i w Sede del Catastro, czy masz już numer katastralny (referencia catastral) i czy nieruchomość została zgłoszona (deklaracja w ciągu 2 miesięcy).
• Modelo 210. Jeżeli mieszkanie zostało odebrane i nadawało się do użytku, rozlicz je według reguły zastępczej AEAT (50% ceny nabycia × 1,1%), proporcjonalnie do dni i udziałów. Każdy właściciel składa własny model.
• Nie nadawało się do użytku. Rozważ brak imputacji za ten okres, ale przygotuj dokumentację, która to udowodni.